פסק-דין בתיק ת"א 39627-04-10

1.                 תביעת התובעים בת.א 39627-04-10 היא לצוות על הנתבע, הוא מינהל מקרקעי ישראל, (להלן- " המינהל") לחתום על הסכם חכירה לדורות עם התובעים או מי מהם, להחכרת השטח הידוע כחוות לכיש, גוש 465 חלקות 18 ו-19 באזור התעשיה הישן באשדוד (להלן - המקרקעין). מהות התביעה הוגדרה כ"חוזית, התחייבות שלטונית".

תביעת המינהל בת.א 43415-05-11 היא לחייב התובעים במתן חשבונות (תביעה שנזנחה בסיכומים), כמו גם, לשלם למינהל את הרווחים שהפיקו מהמקרקעין, לרבות מהפעלת גן ארועים ולחילופין לשלם דמי שימוש ראויים בסכום 2,945,270 ש"ח, הגבוה מבין השניים. כן לחייבם בדמי שימוש ראויים עד למועד הפסקת פעילות גן ארועים או סילוק ידם מהמקרקעין, המאוחר שבין השניים.

2.                 ביום 1.4.1992 נחתם בין המינהל לבין התובע 1, חג'ג' חיים (להלן- " התובע") הסכם הרשאה לתקופה של 60 חודש החל מיום אישור העסקה, 31.12.91, והמסתיים ביום 30.12.1996. מטרת ההרשאה היא בניית חוות סוסים ולמטרה זו בלבד נחתם הסכם ההרשאה, לאור המלצת עיריית אשדוד (נספח 14 למוצגי המינהל).

המלצת העיריה באה לאחר ביטולה של המלצה קודמת שלה, להקצאת המקרקעין להקמת חוות סוסים למר אלחלו, אשר חזר בו מבקשתו, לאחר שהובהר לו שההרשאה היא ל-5 שנים עם אפשרות לחמש שנים נוספות, ודיון בכך יתקיים כעבור פרק זמן של חמש שנים ראשונות ללא כל התחייבות מראש (נספחים 5-8 לתצהירה של הגב' נוימן, סגנית מנהלת מחוז ירושלים של המינהל). משסרב מר אלחלו לתנאים אלה וויתר על הקצאה, בוטלה המלצת עיריית אשדוד, ובאה המלצתה להקצות המקרקעין לתובע. יש לזכור שההמלצה היא הקמת חוות סוסים בניגוד לטענת התובע כי מדובר גם במועדון זמר (נספח 8 למוצגי המינהל).

תחילה אישר המינהל ההקצאה לשלוש שנים, אך בעקבות פניות חוזרות של העירייה, לפיה ההמלצה למר אלחלו היתה, להקצות המקרקעין לחמש שנים ומשאין בכך כדי לפגוע בתוכנית לשיקום פארק נחל לכיש (נספח 10 למוצגי המינהל), הסכים המינהל לשנות את תנאי ההרשאה ואישר הקצאה לחמש שנים, תוקף השינוי מיום 18.2.92 (נספח 11 למוצגי המינהל).

בהסכם ההרשאה נכלל סעיף לפיו " העסקה אושרה בתנאי שבחוזה יכלל סעיף בו מתחייב החוכר לפנות את השטח תוך כדי תקופת החכירה במידה והקרקע תידרש לצורך הסדרת הניקוז לאורך נחל לכיש". סעיף זה לא הניח את דעתו של התובע על כן פנה לעיריית אשדוד וראש העיר שב ופנה למינהל לביטול סעיף זה (נספח 12 למוצגי המינהל). המינהל בתשובתו הבהיר כי העסקה שונתה פעם אחת לגבי אורך תקופת ההרשאה אך " אין זאת אומרת שמדובר על תקופת קבע או תקופה ארוכה, המטרה היא זמנית ועם אפשרות להפסיק חכירה זו  תוך התראה מתאימה" (נספח 13 למוצגי המינהל). בסופו של יום, כאמור, נחתם הסכם ההרשאה לחמש שנים.

מדובר בהסכם הרשאה ל"בניית חוות סוסים", מעמדו של התובע הינו בר רשות " לשם שימוש בו למטרת הרשאה ומשך ההרשאה בלבד". עוד נקבע כי אסור לו להקים על המגרש מבנה של קבע מכל מין שהוא, אלא מבנים ארעיים, שלהקמתם עליו לקבל הסכמה מפורשת של המנהל מראש ובכתב (ס' 2 להסכם ההרשאה).

3.                 טענתם העיקרית והמרכזית של התובעים כי ההקצאה מלכתחילה נועדה לטווח ארוך ונתנו הבטחות, חוזרות ונשנות, שהן בגדר הבטחה שלטונית לקבלת " הארכה אוטומטית וארוכת טווח להקצאת המקרקעין לאור אופיו של פרויקט זה וסיכוי ואחוזי הרווח בו" (ס' 32 לסיכומי התובע),  עוד נטען, כי מדובר במעשה חלוצי של הפרחת השממה, בפרויקט שהיה חלק מפרויקט פיתוח נחל לכיש, שהינו אטרקציה  יחודית לתושבי אשדוד, על ידי הפיכת הנחל, שהיה ביב שופכין למקום נופש ותיירות. התובע בתחילת דרכו סבל מקשיים לאור הצחנה שפשטה בנחל אליו הוזרמו מי שופכין, עד כי נגד ראש העיר הוגש כתב אישום בשל זיהום הנחל. המקום היה עזוב ושימש כאתר פסולת לקבלני בניין והצורך בפינוי אשפה דרש השקעה כספית ניכרת והושקעו בפרויקט משאבים כספיים רבים. אין כדאיות כלכלית לפתח מיזם תיירותי לטווח קצר, ואלמלא התחייבות המינהל לאשר מתן הקרקע לטווח ארוך, לא היה נוטל המלאכה על שכמו.

עמדתו העקרונית והעקבית של המינהל, כי היה מוכן לאפשר לתובע להסדיר שהותו במקרקעין במסגרת ההרשאה המקורית אך התובע הפך המקום לגן ארועים, בניגוד להרשאה וכי לא נתנה לו הבטחה שלטונית. ההרשאה על פי ההסכם, פקעה זה מכבר וכיום כבר לא ניתן להקצות המקרקעין ללא מכרז, לאחר שהתובע לא עמד בתנאים שנקבעו. לגבי התובעת 2 נטען להיעדר יריבות.

כבר בשלב זה אסיר עניין זה מהפרק ואכן לתובעת 2 אין כל עילת תביעה, היא לא היתה צד להסכם ההרשאה וככל שהתובע בחר לפעול במסגרת חברה, אין בכך כדי לחייב המינהל, על כן התביעה נגד התובעת 2 נדחית.

4.                 על שלוש הבטחות שלטוניות, סומך התובע תביעתו. הראשונה זו של מר אדרי, שנתנה בעת מתן ההרשאה לראשונה בשנת 1991. הבטחה, שניתנה בעל פה, שלדעת התובע בסמכותו היה לתיתה. התחייבות השניה הינה זו של הועדה המשותפת למינהל ומשרד התיירות מיום 9.3.99. ההתחייבות השלישית הינה זו שניתנה ע"י עוה"ד שייצג את המינהל בת.א 3740/03 (בימ"ש השלום ירושלים) בתביעת פינוי שהוגשה נגד התובע.

טוען התובע, כי במעמד החתימה על ההסכם הראשוני בין הצדדים, הובטח לו על ידי גורמים שונים במינהל ובעיריית אשדוד כי ההסכם יוארך לתקופה ארוכה יותר ולא תהיה בעיה בהארכת ההסכם. טענה זו לא רק שלא הוכחה, אלא שהיא עומדת בניגוד לכל המסמכים הקיימים בתיק. כך למדנו שיזם הפרויקט, מר בני אלחלו, ויתר על המקרקרקעין, כיוון שהמינהל לא היה מוכן להתחייב להתקשר עימו מעבר לחמש שנים מראש (נספח 6 למוצגי המינהל) ולא הסכים ליתן הבטחה שיתקשר עימו בעתיד. כך גם נדחתה בקשת התובע לבטל הסעיף בהסכם ההרשאה, שעניינו התחייבות התובע לפנות המקרקעין  בתוך התקופה של חמש שנים, ככל שידרש לכך.

5.                 טענתו של התובע, כאמור, כי נתנה הבטחה שלטונית וכדבריו, " אדרי שהיה אז מנהל המחוז אמר שאם הכל יהיה בסדר נקבל את המקום לדורות" (פרו' 12.2.12  עמ' 14 ש' 5). לא ניתן לראות באמירה זו - ככל שנאמרה - הבטחה שלטונית, מה גם שאמירה זו אינה עולה בקנה אחד עם המכתבים שהוצאו על ידי אדרי.

לא מדובר בהבטחה ספציפית, אלא משהו ערטילאי, ככל שזה נאמר. אם כי, כאמור,  אמירה זו אינה עולה בקנה אחד עם המכתבים שהוצאו באותה עת, ובכל מקרה לא יכולה להיות מחלוקת שהבטחה זו, ככל שניתנה -  ולא כך הדבר - לא כוונה לגן ארועים. גם מר צילקר, ראש העיר באותה עת, לא מדובר על הבטחות מפורשות אלא על הבנה.

התובע הסביר כי אין לו  אסמכתא כתובה לדבריו של מר אדרי כיוון שלא נותנים מסמכים כאלה וכי עת כותבים למר אדרי, שהוא אישר זאת, לא באה הכחשה מטעמו והוא נעתר לאורכות נוספות, יש בכך אישור כי הבטחות כאלה נתנו (ס' 104 לסיכומי התובע). כאשר מדובר במקרקעין לא די בהבטחות בעלמא, אלה עליהן להיות מגובות בכתב, בניגוד לעדותו של התובע לא ראינו שמר אדרי חזר על הבטחה שלטונית כזו או אחרת בועדה המשותפת. לא רק זאת, בזמן אמת כן הוצאו מכתבים ובהם נאמר מפורשות, כי ההרשאה היא לחמש שנים בלבד.

גם  במענה לפניית ראש עיריית אשדוד נאמר, כי " אנו שינינו פעם אחת את החלטת ההנהלה לגבי התקופה מ-3 שנים ל-5 שנים. אין זאת אומרת שמדובר על תקופת קבע או תקופה ארוכה. המטרה היא זמנית עם אפשרות להפסיק חכירה תוך התראה מתאימה..." (נספח 13  למוצגי המינהל ).

זאת ועוד, מהות ההרשאה היא חוות סוסים, שמאוחר יותר התפתחה גם לכיוון של מועדון זמר, אבל בעת מתן הרשאה, הנושא של גן ארועים - כפי שפעל המקום, טרם ניתן צו ההריסה למבנים שנבנו ללא היתר - כלל לא עלה, לא היה רלוונטי ולא נדון. גם מר צילקר, שכיהן כראש העיר בתקופה הרלוונטית לחתימה על הסכם הרשאה, אינו אומר שניתנה הבטחה שלטונית. מר צילקר מספר כי המלצות העירייה היו חיוביות והנהלת העירייה המליצה בשלב ראשון על חוות סוסים וגן ארועים, יש לזכור שההרשאה על אף המלצת העירייה היא לחוות סוסים בלבד.

מר צילקר מסביר ש" הבטחות זה הבנה של המינהל שזה לא מטרד והם יכולים להישאר לתקופות ארוכות מאוד. אלה היו ההבנות" (פר' 1.3.12 עמ' 33 ש' 5-6).

בהמשך כשנשאל אם בישיבות שנדונו בהקשר לחוות לכיש, אם היו התנגדויות עונה " זה לא בעד  ונגד, תמיד הוא היה אומר שהעניין לא מוסדר וצריך להסדיר אותו. הויכוח עם המינהל התקיים 8 שנים" (עמ' 33 ש' 27-28). אם נאמר על ידי המינהל לאורך כל הדרך, שיש להסדיר הנושא אזי איזו הבטחה ניתנה, איפוא? מה גם שמר צילקר מאשר שלא מדובר בהבטחות אלא בהבנות, והבנה אינה הופכת להבטחה שלטונית.